Όταν μιλάμε για πώληση ακινήτου με οφειλές, αναφερόμαστε σε περιπτώσεις όπου το ακίνητο βαρύνεται με κάποιο χρέος — είτε προς το Δημόσιο, είτε προς ασφαλιστικούς φορείς, είτε προς ιδιωτικά χρηματοπιστωτικά ιδρύματα (π.χ. υποθήκη από δάνειο). Σε τέτοιες περιπτώσεις, η πώληση είναι μεν εφικτή, αλλά συνοδεύεται από συγκεκριμένες νομικές και φορολογικές διαδικασίες.
Είδη Οφειλών σε Ακίνητα
Για να γίνει πιο σαφές, παρακάτω αναλύουμε τις βασικές κατηγορίες οφειλών που μπορεί να φέρει ένα ακίνητο:
1. Υποθήκες και Προσημειώσεις
Η πιο συνηθισμένη περίπτωση στην πώληση ακινήτου με οφειλές είναι αυτή που σχετίζεται με τραπεζικά δάνεια. Η ύπαρξη υποθήκης ή προσημείωσης απαιτεί εξόφληση ή ρύθμιση πριν ή κατά την ολοκλήρωση της μεταβίβασης.
2. Οφειλές προς την Εφορία
Ενδέχεται να υπάρχουν χρέη προς την Εφορία που έχουν καταχωρηθεί ως βάρη στο Εθνικό Κτηματολόγιο. Αυτές πρέπει να διακανονιστούν για να μπορέσει να προχωρήσει η πώληση ακινήτου με οφειλές.
3. Οφειλές προς Δήμους ή ΔΕΚΟ
Τέλη καθαριότητας, ΕΝΦΙΑ, ΤΑΠ και άλλες επιβαρύνσεις που δεν έχουν καταβληθεί μπορούν να δυσκολέψουν την πώληση.
4. Οφειλές σε Ιδιώτες (π.χ. ενοικιαστές ή εργολάβους)
Εάν υπάρχει αναγνωρισμένη απαίτηση τρίτου μέρους ή δικαστική απόφαση, το ακίνητο μπορεί να βαρύνεται και με αυτές.
Είναι Δυνατή η Πώληση;
Η απάντηση είναι ναι — η πώληση ακινήτου με οφειλές είναι δυνατή, υπό προϋποθέσεις. Η βασική προϋπόθεση είναι να γίνει έλεγχος τίτλων και βαρών από έμπειρο δικηγόρο ή μηχανικό. Στη συνέχεια, μπορεί να επιτευχθεί είτε:
-
Εξόφληση της οφειλής πριν την υπογραφή του συμβολαίου.
-
Καταβολή μέρους του τιμήματος απευθείας στον πιστωτή, κατά την αγοραπωλησία.
-
Ρύθμιση και άρση υποθήκης πριν ή ταυτόχρονα με τη μεταβίβαση.
Βήματα για Πώληση Ακινήτου με Οφειλές
1. Έλεγχος Βαρών
Ο πρώτος και καθοριστικός έλεγχος είναι ο εντοπισμός των βαρών στο ακίνητο. Αυτό γίνεται μέσω Κτηματολογίου και Υποθηκοφυλακείου.
2. Εκτίμηση της Οφειλής
Πρέπει να γίνει επίσημη εκτίμηση του χρέους — είτε με βεβαίωση τραπεζικού ιδρύματος, είτε με καθορισμό του υπολειπόμενου ποσού.
3. Συμφωνία με Αγοραστή
Ο αγοραστής πρέπει να ενημερωθεί πλήρως για την κατάσταση του ακινήτου και να συμφωνήσει με τον τρόπο αποπληρωμής της οφειλής. Εδώ παίζει ρόλο η σωστή διαπραγμάτευση.
4. Νομικές και Συμβολαιογραφικές Διατυπώσεις
Η πώληση ακινήτου με οφειλές προϋποθέτει εμπλοκή συμβολαιογράφου, δικηγόρου και ενδεχομένως του τραπεζικού φορέα.
5. Υλοποίηση της Μεταβίβασης
Η ολοκλήρωση της μεταβίβασης γίνεται είτε με εξόφληση είτε με εξασφάλιση για άρση των βαρών. Εφόσον όλα είναι τακτοποιημένα, καταχωρείται ο νέος ιδιοκτήτης.
Κίνδυνοι και Προβλήματα
Η πώληση ακινήτου με οφειλές μπορεί να εμπεριέχει κινδύνους αν δεν γίνουν σωστά οι ενέργειες:
-
Απόρριψη συμβολαίου λόγω εκκρεμοτήτων
-
Κατασχέσεις σε εξέλιξη που αγνοούνται
-
Εσφαλμένοι υπολογισμοί που προκαλούν διαφορές στην πληρωμή
-
Ακυρότητα της πώλησης αν ο αγοραστής δεν γνωρίζει την πραγματική κατάσταση
Η συνεργασία με έμπειρους επαγγελματίες μειώνει σημαντικά αυτούς τους κινδύνους και εξασφαλίζει την επιτυχία της διαδικασίας.
Συχνές Ερωτήσεις
Μπορώ να πουλήσω το ακίνητό μου ενώ ακόμα χρωστάω το δάνειο;
Ναι, αρκεί να έχει προηγηθεί συμφωνία με την τράπεζα για την αποπληρωμή ή να χρησιμοποιηθεί μέρος του τιμήματος για εξόφληση.
Τι γίνεται αν το ακίνητο είναι δεσμευμένο λόγω φορολογικών εκκρεμοτήτων;
Η πώληση ακινήτου με οφειλές σε αυτή την περίπτωση απαιτεί ειδική φορολογική ρύθμιση και βεβαίωση από την ΑΑΔΕ.
Πόσο χρόνο χρειάζεται η διαδικασία;
Ανάλογα με την περίπτωση, η διαδικασία μπορεί να διαρκέσει από 2 εβδομάδες έως αρκετούς μήνες.
Εμπιστευθείτε τους Ειδικούς
Η πώληση ακινήτου με οφειλές είναι μια διαδικασία που απαιτεί ακριβή, συντονισμένη και νομικά ασφαλή προσέγγιση. Στην diaxirisi-akiniton.gr διαθέτουμε την εμπειρία, την τεχνογνωσία και το δίκτυο επαγγελματιών για να φέρουμε εις πέρας και τις πιο απαιτητικές περιπτώσεις.
🔗 Επικοινωνήστε τώρα μαζί μας για άμεση αξιολόγηση της περίπτωσής σας
